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　　记者调研发现，商业不动产REITs新政并非对原有规则的颠覆，而是基于行业发展规律的递进式升级。首先，在准入门槛方面，其收益率要求从基础设施REITs的3.8%下调至约3.3%，合规审核摒弃 “一刀切”转向“实质重于形式”，对历史遗留问题允许风险揭示替代强制整改，同时放宽写字楼、酒店的等级限制，让更多优质存量资产具备入市条件；其次，在流程优化方面，申报路径直接对接交易所，4个月内即可完成注册全流程，并取消了询价区间限制，市场化机制贯穿了发行全链条；再者，于信息披露方面，其对标科创板标准，强化透明化建设，这将为市场优胜劣汰筑牢制度根基。

　　“站在基金管理人的角度，我们已完成了从‘卖方到买方’的角色转换，通过搭建专业团队、依托AI系统压实主动管理责任，保障资产长期稳健运营。”一位基金公司的REITs部门负责人向记者表示，“同时，我们也会以全局视角对标国际市场，厘清‘商业不动产=经营性（核心运营属性，区别于居住／销售型物业）+收入性（现金流核心来源，适配REITs收益要求）+持有型（长期资产属性，匹配REITs存续逻辑）”的核心概念，致力参与完善’资产供给-价值挖掘-专业管理-趋势指引的完整生态链，助力政策层共同激活市场内生动力。

　　商业不动产 REITs 新政的落地，是中国不动产金融市场化改革的重要一步。从政策端的 “扩容、提质、增效”，到主体端的 “房企转型、投行赋能、管理人压实、研究指引”，再到市场端的 “万亿空间、全球对标”，多方角色协同发力，将推动中国 REITs 市场从“基建单轮驱动”转向“基建+商产双轮驱动”，最终实现不动产证券化市场的成熟与繁荣。未来，随着市场化机制的不断完善，商业不动产 REITs 不仅将成为房企盘活存量资产的“金钥匙”，更将成为服务实体经济、构建房地产新发展模式的核心金融工具。